Kentsel Dönüşümde Alarm Zilleri: İstanbul Riskli Yapı Hedefinde Neden Geride Kaldı?

Türkiye'nin en büyük metropolü İstanbul, beklenen büyük deprem riski altında yaşamaya devam ederken, kentsel dönüşümdeki yavaşlama endişeleri artırıyor. Hükümet ve yerel yönetimlerin belirlediği riskli yapı stokunu dönüştürme hedeflerinin çok gerisinde kalınması, hem siyasi hem de sosyo-ekonomik açıdan büyük bir tartışma konusu haline geldi. Resmi veriler, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan çalışmalara rağmen, İstanbul’daki riskli yapı sayısının hedeflenen hızda azaltılamadığını gösteriyor.

Bu durum, sadece bir bürokratik gecikme değil, milyonlarca İstanbullunun can güvenliğini doğrudan ilgilendiren kritik bir sorundur. Kentsel dönüşümdeki bu kritik yavaşlama, İstanbul’un geleceği için en büyük risk faktörlerinden biri olarak kabul edilmektedir.

Rakamların Acı Gerçeği: Hedefler ve Mevcut Durum

Kentsel dönüşümde belirlenen ilk hedefler, özellikle 2012 sonrası dönemde, Türkiye genelinde yıllık ortalama 500 bin konutun dönüştürülmesi üzerine kuruluydu. İstanbul için bu hedefin önemli bir payı ayrılmıştı. Ancak gelinen noktada, belirlenen süre zarfında tamamlanması gereken yüz binlerce riskli konutun hala ayakta olduğu görülmektedir. İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon riskli konut birimi olduğu tahmin edilmekte, acil yıkılması gereken yüksek riskli yapı sayısı ise on binlerle ifade edilmektedir.

Son açıklanan resmi rakamlar, dönüşüm hızının, deprem uzmanlarının öngördüğü zaman çizelgesinin çok gerisinde kaldığını teyit ediyor. Yıllık dönüşüm kapasitesinin, ihtiyaç duyulanın yarısından daha az olması, bu hayati projenin önündeki engellerin ne denli büyük olduğunu ortaya koyuyor.

Uzmanlar, dönüşümün hızlanması için atılması gereken adımları sürekli vurgulasa da, sahadaki pratik uygulamalar beklentileri karşılamakta zorlanıyor. Özellikle Fikirtepe, Gaziosmanpaşa ve Esenler gibi pilot bölgelerdeki gecikmeler, projenin genel ilerleyişi hakkında karamsar bir tablo çizmektedir.

Gecikmenin Çok Boyutlu Nedenleri

Kentsel dönüşümün yavaşlaması tek bir nedene bağlanamaz. Bu karmaşık sürecin önünde duran engeller, maliyet, bürokrasi, hukuki anlaşmazlıklar ve sosyal direnç gibi çok katmanlı faktörlerden oluşmaktadır.

Gecikmeye yol açan temel dinamikler şunlardır:

• Yüksek Maliyetler ve Finansman Zorluğu: İnşaat malzemelerindeki astronomik fiyat artışları ve yüksek faiz oranları.


• Bürokratik Süreçlerin Karmaşıklığı: İmar ve ruhsat izinlerinin uzun sürmesi.


• Hak Sahipleri Anlaşmazlıkları: Ada bazında dönüşümlerde malikler arasındaki uzlaşmanın sağlanamaması.


• Yerel Yönetimlerin Kapasite Eksikliği: Büyük ölçekli projeleri eş zamanlı yönetme zorluğu.


• Sosyal ve Ekonomik Direnç: Kiraların ve yeni konut fiyatlarının yüksekliği nedeniyle dar gelirli vatandaşların dönüşüme sıcak bakmaması.

Bu faktörlerin her biri, dönüşüm çarkının yavaşlamasına katkıda bulunmakta, sonuç olarak İstanbul’daki riskli yapı stoğunun azalma hızı beklenenin altında kalmaktadır.

Finansman Çıkmazı ve Maliyet Baskısı

Kentsel dönüşümün en büyük frenleyicisi şüphesiz ekonomiktir. 2020 sonrası dönemde yaşanan yüksek enflasyon ve döviz kurlarındaki dalgalanmalar, inşaat sektöründeki maliyetleri öngörülemez hale getirdi. Bu durum, hem müteahhitleri hem de hak sahiplerini zor durumda bıraktı.

Yeni bir daire inşa etme maliyeti, vatandaşın mevcut ekonomik gücünü aştığı için, devletin sunduğu düşük faizli krediler ve hibe destekleri dahi yetersiz kalmaktadır. Özellikle orta ve alt gelir grupları, dönüşüm sonrası ortaya çıkan borç yükü altına girmekten çekinmektedir. Bu finansal tıkanıklık, projelerin başlamadan durmasına veya yarım kalmasına neden oluyor.

Devletin sunduğu kira yardımları ve faiz desteklerinin güncel piyasa koşullarına göre yetersiz kalması, vatandaşın dönüşüme olan isteğini de azaltıyor. Çözüm, sadece kredi sunmaktan ziyade, dönüşüm maliyetlerini minimize edecek yeni finansman modellerinin geliştirilmesinden geçmektedir.

Bürokratik Engeller ve Hukuki Süreçlerin Yavaşlığı

Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra dahi, yıkım ve yeniden inşa sürecine geçiş, uzun ve yıpratıcı bir süreçtir. İmar planı tadilatları, ruhsat başvuruları ve özellikle hak sahipleri arasındaki uzlaşmazlıkların yargıya taşınması, süreyi yıllara yayabilmektedir.

Kentsel dönüşüm projelerinde hukuki süreçlerin yavaş ilerlemesi, yatırımcı güvenini de sarsmaktadır. Bir projenin başlangıcından oturma izni alınmasına kadar geçen sürenin 5 yılı aşabilmesi, müteahhitlerin bu alana yatırım yapmaktan çekinmesine yol açmaktadır. Bu durum, hızla yenilenmesi gereken bölgelerde dahi dönüşümün durmasına neden olmaktadır.

İstanbul İçin Zaman Daralıyor: Uzmanların Uyarısı

İstanbul’da kentsel dönüşümün hızının düşmesi, deprem riskinin her geçen gün arttığı gerçeğiyle çarpışmaktadır. Jeologlar ve sismologlar, Marmara Denizi’nde beklenen büyük depremin yaklaştığı konusunda sürekli uyarılar yapmaktadır.

Uzmanlara göre, İstanbul’un mevcut yapı stoğu, beklenen 7.0’nin üzerindeki bir depreme karşı yeterince dirençli değildir. Riskli binaların yıkılıp yerine yenilerinin yapılmaması, olası bir afette can kaybı ve yıkım potansiyelini katbekat artırmaktadır.

İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) tarafından yapılan açıklamalar, mevcut hızla devam edilirse, riskli yapı stoğunun tamamen yenilenmesinin on yıllar süreceği yönündedir. Bu süre zarfında yaşanacak bir büyük deprem, dönüşümdeki gecikmenin maliyetini felaket düzeyine taşıyacaktır.

Çözüm Önerileri: Dönüşümü Hızlandırmak İçin Neler Yapılmalı?

Kentsel dönüşümdeki tıkanıklığı aşmak için radikal adımlar atılması zorunludur. Bu adımlar, sadece finansal teşviklerle sınırlı kalmamalı, aynı zamanda yasal ve idari süreçleri de sadeleştirmelidir.

Öncelikli çözüm önerileri şunları içermelidir:

• Hukuki Süreçlerin Hızlandırılması: Kentsel dönüşüm davalarının özel ihtisas mahkemelerinde kısa sürede sonuçlandırılması.


• Devlet Katkısının Artırılması: Kira ve kredi desteklerinin enflasyon oranlarına göre revize edilmesi ve arsa maliyetlerinin sübvanse edilmesi.


• İmar Planı Yetkisinin Merkezi Hale Getirilmesi: Büyük ölçekli riskli alanlarda, yerel yönetimler arasındaki planlama farklılıklarını gidermek için merkezi otoritenin inisiyatif alması.


• Rezerv Alan Stratejisi: Dönüşüm süresince vatandaşların geçici olarak yerleştirileceği rezerv konut stoklarının hızla oluşturulması.


• Sektörel Kapasitenin Güçlendirilmesi: Dönüşüm projelerine odaklanan müteahhitlere özel vergi avantajları ve teşvikler sağlanması.

İstanbul’un geleceği, kentsel dönüşümdeki başarısına bağlıdır. Gecikmelerin nedeni ne olursa olsun, riskli yapıların hızla dönüştürülmesi için siyasi iradenin, bürokratik engelleri aşacak güçte ve kararlılıkta olması gerekmektedir. Aksi takdirde, milyonlarca İstanbullu, her geçen gün artan bir riskle karşı karşıya kalmaya devam edecektir. Zaman, İstanbul için hızla daralmaktadır ve artık sadece hedeflerden değil, eylemlerden bahsetme zamanıdır.